À Toulon, les échéances locatives face aux 42 583 diagnostics énergétiques

42 583 diagnostics enregistrés constituent la dernière base ADEME utilisée pour analyser le parc immobilier diagnostiqué à Toulon. Son actualité tient à la mise à jour des données et à leur confrontation au calendrier locatif : le seuil G s’applique déjà aux nouveaux baux, tandis que les échéances F et E sont prévues en 2028 et 2034. Pour les bailleurs, ces trois dates correspondent à des situations différentes. Les chiffres communaux permettent d’en mesurer la présence dans les diagnostics, mais pas de compter les logements uniques proposés à la location.

À Toulon, 368 diagnostics G concernés par le seuil des nouveaux baux

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail en métropole. À Toulon, cette étiquette apparaît sur 368 diagnostics, soit 0,9 % des enregistrements effectués.

2028 : 1 452 diagnostics classés F

L’échéance prévue pour la classe F est 2028. À Toulon, 1 452 diagnostics enregistrés relèvent de cette catégorie, soit 3,4 % de la base. Pour un bailleur, le point de lecture n’est donc pas le même que pour G : le calendrier fourni place F à une échéance future au 7 octobre 2026. La présence locale de cette classe est aussi plus importante en nombre d’enregistrements. Ce constat donne un ordre de grandeur du sujet selon l’ADEME diagnostiqué, sans autoriser une projection du nombre de locations qui seraient concernées en 2028.

Réunies, les classes F et G représentent 1 820 diagnostics, soit 4,3 % des enregistrements locaux. Ce regroupement est utile pour situer les deux étiquettes associées aux premières échéances du calendrier fourni. Il ne doit cependant pas effacer leur différence de date : présenter les 1 820 diagnostics comme soumis aujourd’hui à une même échéance serait inexact. Pour les bailleurs locaux, une lecture par classe reste donc plus informative qu’un total isolé. Elle permet de séparer le seuil G déjà applicable aux nouveaux baux de l’échéance F prévue en 2028, tout en conservant la même prudence sur les doublons possibles et la destination des biens.

• G : 368 diagnostics enregistrés (0,9 %) ; critère de décence énergétique non satisfait pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.
• F : 1 452 diagnostics enregistrés (3,4 %) ; échéance prévue en 2028.
• F et G réunis : 1 820 diagnostics enregistrés, soit 4,3 %.

2034 : la classe E concerne 5 070 diagnostics

Avec 5 070 diagnostics enregistrés, la classe E représente 11,9 % de la base toulonnaise. L’échéance prévue en 2034 porte ainsi sur une étiquette plus présente selon l’ADEME que F ou G prises séparément. Pour une analyse centrée sur la location, s’arrêter aux seuls F et G laisserait donc de côté une partie importante du calendrier fourni. Cela ne revient pas à appliquer dès maintenant à E le seuil prévu pour 2034. Cela signifie que la lecture des données doit conserver un horizon plus large, en distinguant explicitement la situation actuelle des G et les deux échéances futures.

Répartition des 42 583 diagnostics enregistrés

À Toulon (83137), la population est de 179 116 habitants selon l'INSEE. Les effectifs de diagnostics sont à lire au regard du calendrier des échéances locatives.

La limite centrale est l’unité de compte : un même logement peut apparaître plusieurs fois dans la base. Les 42 583 diagnostics enregistrés ne représentent donc pas nécessairement 42 583 logements différents. Les effectifs par étiquette conservent cette même limite, y compris lorsqu’ils sont regroupés. Pour cette raison, les proportions de 4,3 % pour F et G ou de 11,9 % pour E doivent rester rattachées aux diagnostics enregistrés. Les appliquer directement à l’ensemble des locations toulonnaises ferait changer de population statistique sans disposer des données nécessaires.

• Unité : le diagnostic enregistré (plusieurs possibles pour un même logement).
• Portée locative : une mise en perspective avec le calendrier, et non un recensement des biens loués.

Un bâti largement antérieur à 1975

La période dominante est 1948-1974, qui représente 49,7 % du base DPE. La part du bâti antérieur à 1949 est de 26,8 %, celle du bâti antérieur à 1975 de 76,5 %, et les périodes antérieures à 2001 représentent 91,7 %. Ils ne permettent donc pas d’affirmer que les diagnostics G, F ou E se concentrent dans une période précise. Les catégories chronologiques présentées ne doivent pas non plus être additionnées comme si elles étaient toutes indépendantes.

La base ADEME compte également 793 diagnostics A (1,9 %), 4 036 B (9,5 %), 17 479 C (41,0 %) et 13 385 D (31,4 %). Cette diversité montre que le parc local ne se limite pas aux seules catégories visées par les échéances locatives.

174 kWh/m²/an : une médiane, pas une réponse pour chaque bail

La consommation médiane à Toulon est de 174 kWh/m²/an, pour un coût énergétique annuel médian estimé à 884 € et une surface médiane de 61 m².

L’électricité est le mode de chauffage principal dans 21 786 diagnostics. Les maisons individuelles représentent 9,3 % des enregistrements toulonnais.

Secteurs de La Beaucaire et Pont du Las I

Les secteurs concernés incluent notamment La Beaucaire, Monserrat-Bonnes Herbes, Pont du Las I, Cathédrale et L’Escaillon.

Géorisques recense également plusieurs familles de risques pour le périmètre local. Le potentiel radon renseigné est de 3, tandis que la zone sismique est non renseignée. Ces informations relèvent d’une autre lecture du territoire que celle des étiquettes énergétiques. La présence d’une famille de risques dans ce recensement ne permet donc pas d’attribuer une exposition particulière à chaque bien.

• Risques recensés : inondation, mouvement de terrain, séisme et feu de forêt.
• Autres risques : radon, risques industriels, nucléaire et transport de marchandises dangereuses.
• Précisions disponibles : potentiel radon de 3 ; zone sismique non renseignée.

Audit à la vente et calendrier des baux

Les classes E, F et G sont également soumises à l'audit énergétique réglementaire en cas de vente pour les maisons individuelles et immeubles en monopropriété. La classe E est concernée par cette obligation depuis le 1er janvier 2025.

La part de 9,3 % de maisons individuelles ne permet pas de calculer combien de ventes seraient soumises à cet audit. La même discipline s’applique au bilan locatif : les chiffres situent les classes dans les diagnostics enregistrés, sans annoncer un volume de baux touchés. Au 7 octobre 2026, le résultat utile est donc un calendrier lisible à partir des données toulonnaises : G relève déjà du seuil fourni pour les nouveaux baux, F renvoie à 2028 et E à 2034, avec des effectifs qui restent ceux de diagnostics.