À Toulon, un parc diagnostiqué dominé par C et D, dans un bâti largement ancien

Une mise à jour de 42 583 diagnostics, pas un recensement des logements

La dernière photographie officielle du parc immobilier diagnostiqué à Toulon, présentée le 24 septembre 2026, repose sur une extraction ADEME datée du 18 septembre. Elle rassemble 42 583 diagnostics enregistrés dans le périmètre local. Son enseignement principal tient à une combinaison précise : les étiquettes C et D occupent une place dominante, alors que les périodes de construction anciennes pèsent fortement dans le corpus géolocalisé. Pour les propriétaires vendeurs, les bailleurs et les acquéreurs, cette combinaison fournit un contexte local de lecture. Elle ne décrit cependant ni chaque bien pris séparément, ni l’ensemble des logements de la commune avec une garantie d’exhaustivité.

Le périmètre correspond à Toulon, dans le Var, avec le code INSEE 83137. La population communale de référence du jeu local est de 179 116 habitants, mais elle ne constitue pas le dénominateur des pourcentages énergétiques. Ceux-ci portent sur les diagnostics enregistrés. Un même logement pouvant apparaître plusieurs fois, les 42 583 enregistrements ne peuvent être présentés comme autant de logements uniques. Cette distinction accompagne toute l’analyse : le volume d’une classe mesure ici des occurrences dans une base. Par ailleurs, une extraction datée fournit un état des données utilisées ; sans photographie antérieure comparable, elle ne permet pas de conclure à une amélioration ou à une dégradation.

C et D dominent : le profil toulonnais ne se résume pas aux classes F et G

La classe C est la plus représentée, avec 17 479 diagnostics, soit 41,0 % des enregistrements. Elle précède la classe D, qui en compte 13 385, soit 31,4 %. Ce poids des deux catégories centrales donne son angle propre à la photographie toulonnaise : l’analyse du marché immobilier diagnostiqué ne peut être réduite aux seules étiquettes les moins favorables. À l’autre extrémité de la répartition, la classe A rassemble 793 diagnostics, soit 1,9 %, et la classe B en réunit 4 036, soit 9,5 %. Ces proportions situent un diagnostic individuel dans la base locale, sans indiquer à elles seules la valeur d’un bien ou les conditions de sa vente.

Les classes F et G réunissent 1 820 diagnostics enregistrés, soit 4,3 % du total. La classe F en représente 1 452, contre 368 pour G. L’étiquette E pèse davantage, avec 5 070 diagnostics et 11,9 % des enregistrements. Pour comprendre les enjeux des propriétaires, cette classe mérite donc une lecture distincte : elle est plus présente dans la base que F et G réunies, tout en relevant d’échéances et de règles différentes. Ces effectifs ne permettent toutefois pas de compter les logements uniques concernés. Ils ne disent pas non plus combien de biens sont actuellement proposés à la vente ou destinés à un nouveau bail.

• A et B : respectivement 793 et 4 036 diagnostics enregistrés, soit 1,9 % et 9,5 %.
• C et D : respectivement 17 479 et 13 385 diagnostics enregistrés, soit 41,0 % et 31,4 %.
• E : 5 070 diagnostics enregistrés, soit 11,9 %.
• F et G : respectivement 1 452 et 368 diagnostics enregistrés, soit 3,4 % et 0,9 %.

À Toulon, le bâti antérieur à 1975 représente 76,5 % du corpus

L’ancienneté constitue le deuxième trait majeur du profil local. La période dominante est 1948-1974, qui représente 49,7 % du corpus géolocalisé. Le bâti antérieur à 1949 en constitue 26,8 %, tandis que la part antérieure à 1975 atteint 76,5 %. Les périodes antérieures à 2001 totalisent 91,7 %. Ces repères décrivent une forte présence des constructions anciennes dans le corpus étudié. Ils doivent être lus avec leurs bornes propres : les regroupements chronologiques fournis ne sont pas tous des catégories indépendantes à additionner. Ils éclairent la structure du bâti diagnostiqué, mais ne constituent pas un inventaire exhaustif des dates de construction de tous les logements toulonnais.

La présence importante de constructions anciennes et la domination des classes C et D sont deux constats simultanés, pas une relation de cause à effet démontrée. Les faits disponibles ne croisent pas ici chaque période de construction avec chaque étiquette énergétique. Il serait donc infondé d’attribuer une classe à un bien au seul motif de son ancienneté, ou de déduire des chiffres une histoire locale de rénovation. Pour un acquéreur comme pour un vendeur, l’intérêt de cette lecture est de séparer deux informations complémentaires : la période du bâtiment et son diagnostic. Le profil communal fournit un cadre, tandis que la situation énergétique du bien reste une information individuelle.

Une surface médiane de 61 m² et une faible part de maisons individuelles

Les maisons individuelles représentent 9,3 % dans les données fournies, et la surface médiane s’établit à 61 m². Ces deux repères complètent la lecture des étiquettes : le profil diagnostiqué ne se présente pas comme un ensemble dominé par les maisons individuelles. La médiane de surface est un point central de la distribution, pas la surface d’un logement toulonnais type qui résumerait tous les autres. Elle ne renseigne pas sur l’étendue des surfaces observées ni sur leur répartition selon les classes énergétiques. Il serait notamment incorrect d’associer automatiquement les 61 m² à la classe C, même si cette dernière est la plus fréquente dans les enregistrements.

Pour les utilisateurs de ces données, la distinction entre forme du bâti, surface et performance évite des comparaisons trop rapides. Une maison individuelle ne peut être décrite uniquement à partir d’un indicateur calculé sur l’ensemble du corpus, pas davantage qu’un bien d’une surface différente de la médiane. Les faits disponibles ne fournissent pas de ventilation croisant ces caractéristiques. Ils ne permettent donc pas de déterminer une consommation propre aux maisons, ni une étiquette dominante pour les biens proches de 61 m². Cette limite est particulièrement utile à garder en tête lors d’une lecture de vente ou d’acquisition : plusieurs caractéristiques d’un même bien doivent rester distinctes dans l’interprétation.

174 kWh/m²/an et 884 euros : des médianes, pas un budget garanti

La consommation médiane atteint 174 kWh/m²/an dans l’extraction, tandis que le coût énergétique annuel médian estimé est de 884 euros. Ces chiffres donnent deux repères différents : le premier exprime une consommation rapportée à la surface, le second un montant annuel estimé. Aucun des deux ne correspond à une promesse concernant un logement particulier. Le qualificatif « estimé » doit notamment rester attaché au coût. Les données fournies ne décrivent pas les factures effectivement payées par les occupants. Pour un acquéreur ou un bailleur, le montant de 884 euros sert donc à comprendre la distribution locale des estimations, non à fixer à l’avance un budget individuel.

L’électricité est le chauffage principal le plus représenté dans l’extraction, avec 21 786 diagnostics. Cet effectif compte, lui aussi, des enregistrements et non des logements uniques. Il complète le profil énergétique sans expliquer à lui seul la place des classes C et D ou le niveau du coût médian. Aucun croisement fourni ne relie directement le mode de chauffage à l’étiquette, à la surface ou à la période de construction. De même, les médianes de surface, de consommation et de coût ne décrivent pas nécessairement le même enregistrement. Les assembler pour fabriquer un logement représentatif produirait une précision artificielle que cette photographie locale ne permet pas.

Pour les bailleurs, distinguer la règle applicable à G des échéances F et E

Pour les bailleurs, le calendrier de décence énergétique donne une portée concrète aux étiquettes les moins favorables. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. La photographie toulonnaise comporte 368 diagnostics G, soit 0,9 % des enregistrements. Ce chiffre ne mesure toutefois pas le nombre de locations concernées : la base fournie ne distingue pas ici les logements selon leur destination locative, et un même logement peut être enregistré plusieurs fois. La règle porte sur la situation du logement pour un nouveau bail, pas sur sa fréquence statistique dans l’extraction communale.

Les échéances prévues concernent ensuite la classe F en 2028 et la classe E en 2034. À Toulon, leurs poids respectifs sont de 3,4 % et de 11,9 % des diagnostics enregistrés. La classe E représente ainsi un enjeu plus large dans le corpus que la seule classe G, mais selon un horizon distinct. Présenter toutes ces étiquettes comme soumises à une même règle dès aujourd’hui serait inexact. Pour lire la situation d’un bien destiné à la location, il faut donc dissocier l’étiquette individuelle, l’échéance correspondante et le champ du nouveau bail mentionné pour G. Les données locales ne permettent pas de chiffrer un stock unique de locations à chaque échéance.

• G : le critère de décence énergétique n’est plus satisfait pour un nouveau bail en métropole depuis le 1er janvier 2025.
• F : l’échéance prévue est 2028 ; la base locale comprend 1 452 diagnostics de cette classe.
• E : l’échéance prévue est 2034 ; la base locale comprend 5 070 diagnostics de cette classe.

À la vente, l’audit dépend aussi de la catégorie de bien

L’autre conséquence réglementaire fournie concerne la vente. En métropole, l’audit énergétique réglementaire concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G, avec une application à la classe E depuis le 1er janvier 2025. Il ne faut donc pas confondre cette règle avec le calendrier locatif. Une même lettre peut relever d’une échéance future pour la décence énergétique et d’un champ d’audit déjà applicable à la vente. Pour un propriétaire vendeur ou un acquéreur, la lecture repose ici sur deux caractéristiques conjointes : la classe énergétique et la catégorie du bien vendu. La seule présence de l’étiquette E dans une annonce ne suffit pas à décrire ce champ.

La part de 9,3 % de maisons individuelles ne permet pas de calculer le nombre de ventes soumises à audit à Toulon. Il manque notamment, dans les faits fournis, un croisement entre la catégorie du bien et les étiquettes E, F ou G, ainsi qu’un décompte des immeubles en monopropriété concernés. Les diagnostics enregistrés ne sont pas non plus un relevé de transactions. L’utilité de la photographie est donc de signaler les catégories à distinguer, non d’annoncer un volume d’audits à réaliser. Elle ne permet pas davantage de prédire un prix, une négociation ou un délai de vente à partir de la seule classe énergétique.

Secteurs et risques : une lecture locale qui ne remplace pas celle du bien

L’analyse locale mentionne cinq quartiers ou secteurs IRIS : La Beaucaire, Monserrat-Bonnes Herbes, Pont du Las I, Cathédrale et L’Escaillon. Leur présence précise les secteurs analysés, mais aucun chiffre sectoriel n’est fourni ici. Il n’est donc pas possible de les classer selon la performance énergétique, l’ancienneté ou le coût estimé. Leur attribuer les proportions communales serait tout aussi fragile : une valeur calculée sur le périmètre local ne décrit pas nécessairement chacun de ses secteurs. Pour les vendeurs et les acquéreurs, cette réserve empêche de transformer une adresse de quartier en diagnostic présumé. La photographie documente le contexte toulonnais sans établir de hiérarchie entre les secteurs cités.

Géorisques recense par ailleurs huit familles de risques dans les informations fournies. Le potentiel radon est indiqué à 3, tandis que la zone sismique n’est pas renseignée. Cette absence de renseignement ne doit être convertie ni en niveau de risque ni en absence de risque. De même, la liste des familles recensées ne démontre pas que chaque bien est exposé à chacune d’elles. Ces informations ajoutent une dimension distincte à l’analyse énergétique, sans expliquer les étiquettes observées. Au terme de cette mise à jour, l’apport principal reste une lecture documentée du corpus : un bâti largement ancien, des classes C et D dominantes et des situations réglementaires à différencier.

• Familles recensées : Inondation, Mouvement de terrain, Séisme et Feu de forêt.
• Autres familles recensées : Radon, Risque industriel, Nucléaire et Transport de marchandises dangereuses.
• Indicateurs fournis : potentiel radon de 3 ; zone sismique non renseignée.