Toulon : Le défi énergétique de l'ancien face aux 44 131 diagnostics de l'ADEME

179 116 habitants animent aujourd'hui la commune de Toulon, au sein d'un parc immobilier marqué par une stratification historique profonde. Les données de l'ADEME, arrêtées au 8 novembre 2026, recensent 44 131 DPE enregistrés sur le territoire communal. Ce volume de diagnostics permet de dessiner une cartographie précise de l'état thermique des biens, dans une ville où 91 % des examens concernent des appartements. Si la surface médiane s'établit à 60 m², la réalité du terrain est intimement liée à la date d'achèvement des immeubles. Les logements construits avant 1975 représentent en effet 72,1 % des diagnostics, soulignant l'importance des enjeux de rénovation pour maintenir l'attractivité de ce parc ancien, majoritairement chauffé à l'électricité pour 50,6 % des diagnostics réalisés.

À Toulon, 27,1 % des diagnostics concernent le bâti d'avant 1949

L'architecture toulonnaise est le reflet de siècles d'évolution urbaine, et les chiffres récents soulignent la persistance du bâti d'avant-guerre. Sur l'ensemble des DPE enregistrés, plus d'un quart porte sur des constructions réalisées avant 1949. Cette catégorie de biens, souvent située dans le cœur historique, présente des défis techniques spécifiques. L'INSEE recensait en 2022 pas moins de 8 412 résidences principales achevées avant 1919, complétées par 12 799 logements datant de la période 1919-1945. Pour les propriétaires de ces immeubles anciens, la performance énergétique est un critère de valorisation désormais incontournable. La consommation médiane de 166 kWh/m²/an enregistrée sur la commune cache des disparités importantes entre ces structures en pierre et les constructions plus récentes.

La structure du marché toulonnais reste dominée par la copropriété horizontale. Avec seulement 9 % des DPE portant sur des maisons individuelles, la question de l'isolation thermique se règle souvent à l'échelle collective. Pourtant, l'INSEE notait en 2022 que 20,4 % des logements de la commune sont des maisons, ce qui indique un renouvellement plus lent des diagnostics pour l'habitat individuel par rapport au parc locatif privé. Les propriétaires occupants, qui représentent 44,4 % des ménages selon l'INSEE, doivent naviguer entre conservation du patrimoine et mise aux normes. Pour l'ensemble des DPE réalisés sur la ville, la facture énergétique annuelle médiane est estimée à 936 €, un montant qui illustre l'impact croissant du coût de l'énergie sur le budget des foyers toulonnais.

Secteur Cathédrale et Pont du Las I : l'ancienneté face au DPE

Dans le secteur Cathédrale, les 408 DPE localisés révèlent une situation singulière : la période dominante de construction est antérieure à 1948 et la surface moyenne n'y est que de 34 m². Ce secteur affiche une proportion préoccupante de 10 % de diagnostics en classes F ou G, soit le niveau le plus élevé parmi les zones étudiées. Ici, seulement 0,7 % des diagnostics concernent des maisons. Cette configuration de petits appartements anciens rend la rénovation énergétique complexe, tant les contraintes architecturales limitent l'isolation par l'extérieur. Les acquéreurs potentiels doivent intégrer que, pour toute maison ou immeuble en monopropriété classé F ou G, un audit énergétique est obligatoire avant la vente depuis avril 2023, une règle étendue aux biens classés E depuis le 1er janvier 2025.

Le secteur Pont du Las I présente des caractéristiques voisines, bien que légèrement plus favorables. Sur les 438 DPE localisés, 5,3 % sont classés F ou G. La période de construction dominante reste l'avant-1948, pour une surface moyenne de 49 m². On y trouve une faible part de maisons, soit 2,1 % des diagnostics. Ces données locales illustrent parfaitement le lien entre l'ancienneté du bâti et la difficulté à atteindre les sommets de l'efficacité énergétique. Pour les bailleurs de ce quartier, la vigilance est de mise : les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le début de l'année 2025, et le gel des loyers pour les classes F et G, effectif depuis août 2022, impacte directement la rentabilité nette.

La Beaucaire et Monserrat-Bonnes Herbes : des performances notables

À l'opposé du centre historique, le secteur La Beaucaire montre un visage radicalement différent. Avec 878 DPE localisés, ce quartier dominé par la période 1948-1974 affiche un score de 0 % pour les classes F ou G. La surface moyenne y est de 65 m² et les maisons y sont quasi inexistantes (0,1 %). Cette performance globale, bien que centrée sur des classes intermédiaires, témoigne d'une conception de l'habitat différente, issue de la Reconstruction et des décennies suivantes, où les volumes et les techniques de chauffage collectif ont permis d'éviter le bas du classement énergétique. Toutefois, rappelons que sur l'ensemble de Toulon, 89,2 % des diagnostics concernent des bâtiments dont la construction est antérieure à 1997.

Le secteur Monserrat-Bonnes Herbes suit une tendance similaire avec 558 DPE localisés. La période 1948-1974 y est également dominante, mais on y trouve une proportion plus élevée de maisons (4,3 % des diagnostics) pour une surface moyenne décente de 75 m². Le taux de diagnostics classés F ou G y est très bas, seulement 0,5 %. Ces chiffres contrastent avec la moyenne communale et rappellent que le parc immobilier toulonnais est loin d'être uniforme. Pour les familles cherchant de l'espace, ces secteurs offrent une alternative aux petites surfaces du centre, avec une sécurité énergétique accrue à court terme. Selon l'INSEE, 53,9 % des ménages sont locataires à Toulon, et le parc social compte 11 641 logements HLM loués vides, souvent situés dans ces ensembles de milieu de siècle.

À Toulon, le prix médian des maisons atteint 4 340 €/m² en 2025

Le marché des transactions reflète la valeur accordée à l'espace et à la qualité thermique. En 2025, le prix médian des maisons s'est stabilisé à 4 340 €/m², contre 4 330 €/m² en 2021, malgré une baisse du volume de ventes passant de 501 à 421 unités annuelles. Pour les appartements, la progression est plus marquée : le prix médian est passé de 2 390 €/m² en 2021 (2 935 ventes) à 2 690 €/m² en 2025 (2 588 ventes). Cette hausse de 12,5 % pour le collectif montre que les acheteurs restent actifs, mais ils sont désormais plus attentifs au contenu de l'état des risques. Géorisques recense en effet pour Toulon des risques d'inondation, de mouvement de terrain, de séisme (zone 2 - faible), ainsi que des risques industriels et nucléaires. Le potentiel radon est classé au niveau 3.

L'ancienneté d'emménagement est un facteur de stabilité sociale à Toulon : 44,1 % des ménages vivent dans leur logement depuis 10 ans ou plus. Pour ces propriétaires de longue date, la transition énergétique peut paraître brutale. Un DPE réalisé entre 2018 et juin 2021 n'est plus valable depuis fin 2024. Il est donc impératif de renouveler ces diagnostics pour toute mise de vente ou location. La prédominance du chauffage électrique (47,9 % des résidences principales selon l'INSEE) rend les factures sensibles au prix de l'électron, incitant les futurs acquéreurs à privilégier les 5 026 DPE classés A et B (soit 11,4 % des diagnostics) ou, à défaut, la classe C qui représente 41,2 % des enregistrements.

Répartition des 96 378 logements toulonnais selon l'INSEE

Le recensement de 2022 comptabilisait 96 378 logements à Toulon. Parmi eux, les résidences principales dominent largement (90 779), tandis que les résidences secondaires restent marginales avec 2 327 unités. Un point de vigilance concerne les 3 272 logements vacants, soit 3,4 % du parc. Ce chiffre, relativement contenu, suggère une tension locative réelle, confirmée par la part des locataires (53,9 % des ménages). La dynamique de construction s'est ralentie au fil des ans : si la période 1946-1970 a vu l'achèvement de 34 656 résidences principales, elles n'étaient plus que 6 525 pour la période 2006-2019. Ce ralentissement renforce la nécessité de préserver et moderniser l'existant, notamment les 21 384 logements construits entre 1971 et 1990.

• 47,9 % des résidences principales utilisent l'électricité comme source de chauffage.
• 41,8 % privilégient le gaz de ville, une part significative du confort urbain.
• Le fioul ne représente plus que 6,8 % des modes de chauffage.
• 13,2 % des ménages sont installés dans leur logement depuis moins de 2 ans.

Ce que cela change pour vous en novembre 2026

Pour le vendeur d'une maison à Toulon, l'audit énergétique est désormais la pièce maîtresse si le bien est classé E, F ou G. Ce document doit être remis dès la première visite. Pour l'acheteur, c'est une mine d'informations pour négocier le prix en fonction des travaux nécessaires à l'atteinte de la classe C. Le bailleur, quant à lui, doit faire face à un calendrier serré : l'interdiction de louer les logements G est une réalité, et les logements classés F suivront en 2028. La classe E, qui représente 11,8 % des DPE à Toulon (soit 5 221 diagnostics), tombera sous le coup de l'indécence énergétique en 2034. Anticiper les travaux dès aujourd'hui permet d'étaler l'investissement et de sécuriser les revenus locatifs.

• Vérifier la validité du DPE : les diagnostics de plus de 10 ans sont caducs.
• Consulter l'état des risques sur Géorisques pour les inondations et le radon.
• S'assurer que le loyer n'est pas gelé en cas de classe F ou G.
• Demander l'audit énergétique pour toute maison ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G.

Un parc toulonnais entre classes C et D

En conclusion, Toulon présente un profil énergétique plutôt équilibré, avec 72,5 % de diagnostics classés en C ou D. Les 1 907 DPE classés F et G représentent un défi localisé, principalement dans l'habitat ancien d'avant-guerre, où la densité et la petite taille des appartements compliquent les interventions. L'enjeu des prochaines années résidera dans la capacité des copropriétés à engager des rénovations globales, afin d'éviter l'obsolescence des 5 221 DPE actuellement classés E qui, dans moins d'une décennie, quitteront le marché légal de la location.